刚刚过去的周末，保利越秀天启正式开盘！单价4.55万-5.2万。以入门户型89平计算，总价大约400万出头。

据了解此次推售货量共约200套，去化达到约8成，可谓神速。

中心城区，不愧是广州人心中的白月光。踏入年底，除保利越秀天启外，荔湾还有两大新盘正面battle，坊间吹风价普遍为300-400万左右。

真的假的？价格战已经把开发商卷到这个程度了吗？

到底值不值？买哪个好？一篇文章说清楚。

珠江西湾里

名校是买它的唯一理由

珠江西湾里这个盘的特点非常鲜明，优缺点都很明显，先来说说它的基本信息吧：

62-89㎡2-4房小户型，3梯10户27层，货量不多，只有250套，小区很小，只有一栋。目前吹风价，是总价330万起（最小面积62平，换算下来，单价约5万出头）项目开盘均价大概在5-6万之间。

过去，荔湾被证明行之有效的投资概念，是学位以及稀缺性。

例如目前荔湾最成熟的康王路盘片区，多数二手房源都已经“上了年纪”，次新项目少之又少，唯一的新盘力迅西关雅筑吹风价一度攀升至10万+。

而区别于老荔湾靠供求畸形推高房价的内耗型路线，广钢走的是学位概念，实打实的名校引入，无论老广新广一律受用，目前广钢房价攀上6-7万门槛正是得益于此。

珠江西湾里，从投资角度看是不错的。

首先，除芳村之外，荔湾的新房和次新房不多。第二，西湾里的地段学区，属于荔湾教育的第一梯队。

这个盘的受众是非常明确，就是冲着学位去的，珠江西湾里周边1.5公里的三所小学，协和小学（省一级），广雅小学（市一级），和环市西路小学（市一级）都是当地有口碑有底蕴的小学。

珠江西湾里周边学校分布情况一览（来源：荔湾教育局）

初中存在一定的不确定性，但好消息是11所对口初中，只有4家是一般的（南海中学，陈嘉庚纪念中学，美华中学，流花中学。

想读书的话，买它就对了，62平的置业门槛算是意外惊喜。

把工具属性点满的珠江西湾里，其实最大的作用也仅仅是读书的工具，谈及具体居住体验的话：

1、小区占地面比较小，是一栋单体楼，自身是不带花园的，产品也只做小户型，主要针对的是刚需和投资的客户，除了需要学位的家长，难以吸引到其他群体。

珠江西湾里单体楼设计，并无园林

2、朝向选择比较鸡肋，东南朝向的户型是面对着同德围高架桥，项目配备隔音玻璃，可阻挡大部分噪音，想完全避开噪音影响只能西向房源。楼盘更多解读请点击一河之隔，开发商对打！中心城区300万拿下名校扎堆盘，香吗？

越秀·正荣天樾湾

有江景，有低密，但客群太单一

寸金寸土的老城区，无论是旧改还是老项目盘活都不是容易的事情，在售项目或多或少都会遇上“容积率高”或者“单体楼”这种问题。

而在越秀·正荣天樾湾身上，这显然不是问题，7栋仅15-26层的小高层，容积率从荔湾新房常见的4-7容积率，大大降低到约3.5。

项目所在的荔湾兴达地块，由越秀在第一轮集中拍地时拍得，楼面价约25781元/平。操盘则是由主打改善置业的正荣操刀，半围合布局设计，户户朝南，除了4栋、7栋住宅，部分低楼层会有遮挡，小区近80%户型，可以望花地河景。

越秀·正荣天樾湾效果图

目前主推的产品在居住舒适度方面有保障，南向的建面约89㎡3房最小的房间都能放下1.5米的床；东南向约107㎡4房横厅设计，面积浪费少；南北对流的约122㎡4房则是单边位置，多个采光通风面。

居住舒适度那么好，为何还是个“小透明”呢？

主要原因在于项目比较“孤盘”，越秀·正荣天樾湾位于广佛交界处，最近的地铁站是广佛线龙溪站，距离约1.9公里，门前的花地河对岸就是佛山了，能吸引到的群体会是广佛候鸟为主。

越秀·正荣天樾湾与佛山一河之隔

尽管项目通过广佛线，到广佛两地CBD的轨道交通都不是太大的问题。但两头不到岸的尴尬区位，一方面千灯湖高净值人群受制于限购政策难以到荔湾置业，另一方面数公里外千灯湖更成熟配套的项目也在无形中摊薄广佛候鸟置业群体。

越秀·正荣天樾湾吹风价仅4万+/平，相比千灯湖项目还是很有优势的，但片区周边比较荒凉，配套很缺，除了广佛候鸟，其他人群并不适合置入。

保利越秀天启：

有一流的区位，但升值要素全凭“开盲盒”

前几天情报君曾专门出过天启踩盘稿：8折广钢价抢客！这个新盘，地铁完胜，配套却全靠蹭？！项目位置很讨巧，南邻广钢，能蹭得广钢的学位配套；东临广船，未来广船巨量商业配套它可以分一杯羹；甚至项目自身还有一定的江景资源。

天启与周边热点板块区位示意图

根据不完全统计，目前荔湾在售项目共8个，相较于区域内大部分楼盘，三房基本都要91-110平，保利越秀·天启只要87平就能做到三房两卫。

这相当于同等面积多一房，更有优势。

从账面看，均好性优于以上两盘，但买家出手之前，我还是要奉劝一句：此盘确定性不足。

首先广船综合体及太古汇等商业升级对房产增值的引导作用非常有限，而广钢的学位虽然看着很多，但架不住广钢人多啊！

天启周边配套示意图

广钢规划是要配备32所学校的，可目前实际落成的学校还不到规划的1/3。哪怕有华附、省实这些名校助威，依然无法解决僧多粥少的局面。

去年的统计显示，广钢南北两区加起来大约有1.6万户入住，按每户3.2人统计，超过5万人，随着之后南区楼盘陆续交付，广钢的配套落地速度压力越来越大。

此外，天启及天樾湾都有一定的江景资源可以蹭，然而在楼市里面，江景资源的重要性特别容易被高估。

情报君先送上一份2016年至今中心城区公开出让的江景地块，2016年至今出让的11宗江景地块中，过半数位于荔湾，而楼面价最高的冷冻厂地块，4.25万/平楼面价还未能跻身广州楼面价TOP10榜。

精于计算的房企对荔湾江景地块价值尚且有所保留，购房者的眼光还能比房企更毒辣？

火车跑得快全靠车头带，从荔湾区的十四五规划中，能看出白鹅潭会是荔湾未来重中之重的区域。

这个制高点既可以引领市场价格，又可以在下一轮上涨中打开市场价格的天花板，能够聚集市场人气，是市场的风向标。

但就目前而言，荔湾产业起步相比其他区域“慢半拍”。以今年为例，初步确定了140多个重点城市建设项目，总投资290亿。这个量，只是白云上半年完成招商落地项目投资总额的一半。

不仅吸引投资的脚步慢于其他区域，甚至荔湾本地的新兴产业都在流失：唯品会和名创优品，在琶洲拿地，部分业务已经外迁。

短期内产业方面只能寄望于白鹅潭CBD及聚龙湾旧改，他们的入市非一朝一夕，寄望打产业牌升值的客户，要多几分耐心。

而其余两盘，就沾不上板块利好了。位处白云、荔湾、越秀三区交界鹅掌坦的珠江西湾里，虽然没有板块利好支持，但学位确定性高，入门产品面积小也可以带来总价优势。

虽然同样位处300万-400万区间段，但西湾里入读的学校均为老学校，有稳定的升学率和师资口碑，并非科学城后浪们的贴牌名校可比。

相比重投资轻自住的西湾里，越秀·正荣天樾湾的自住概念就很难打动广州本地客户了，虽然位处广钢+千灯湖+南站的几何中心，但无奈是广州客看不上，佛山客买不到。

除去江景卖点，它需要走的路，还有很长。

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