东苑古北尚公馆2022年年6月中旬递交业主大会成立申请，2023年4月份完成组建备案，2023年8月1日新物业进场，整个周期只用了14个月（中间还穿插着时有时无的口罩时间）。

如此有条理且迅速的行动，免不了让人遐想，这是一届怎么样的业委会。当我们到达尚公馆时发现，这是一所高档商品房小区，整体非常新，现代简约风格立面：铝板幕墙+玻璃铝合金外窗+干挂石材，整体质感卓越。小区完全人车分流，地下双层车位，绿化带上放置了憨态可掬的动物雕塑，整个小区感觉高端大气上档次。

走进业委会办公室：两张旧桌子，几把旧椅子，边上的文件堆叠如山，都是各种图纸和资料。业委会办公室条件之“简朴”与小区整体高大上显得格格不入。

一见面，徐主任就一脸抱歉的对我们说，业委会目前没有经费，这些简陋的桌椅还是业主捐赠的，一大叠资料是正在进行新老物业交接。

此时耳边响起了蜂鸣声，一问是来自于消防警铃，原来新物业正在进行进场前的检查，当天刚好是消防检查。检查发现：尚公馆的原物业基本没有每月的消防维保，甚至没有做规定的消防年检，这无疑带来了极大的消防隐患。不仅如此，仅电梯故障就在交房之初，所有楼栋都出现过，包括梯门故障、突然下坠、运行卡壳这类严重的运行问题，原物业坚持都是“正常情况”，在人生安全问题上完全漠视。

交房仅半年，不完全统计，共计73例电梯故障，其中问题较大的就是关人和急坠问题。2023年初，物业更是私自更换了一个非三菱原厂的电梯维保单位，导致电梯维保只是走过场，日积月累的形式主义和无效维保最终导致了有一个楼栋一个月内电梯多次无法正常使用，严重影响出行，业主们叫苦不迭，愤怒不已，但是没有专业人士检查和证明，业主们对物业的睁眼说瞎话没有更有力证明，无法反驳和追责。

值得庆幸的是所有的问题都可以在新物业进场前的清查中得以发现，并可责令开发商进行整改，因为所有设备都在保修期内，无需动用维修资金便可将小区隐患一一查出解决。

原来，只要物业换的够快，不仅可以把维修资金省下来，还能将小区待维修的一些先天不足问题“一键格式化”。

但凡前期物业争气点

没人想成立业委会换物业！

事情的最初，应有的服务本不该用换物业才能得到。

古北尚公馆全部交房于2022年1月27日，一入住，业主们就发现大大小小好多个问题。

首先是由于洗衣机的外接管道在阳台上，业主普遍有封阳台的需求，原物业却以违法的借口拒绝提供方案和协助，拒不提供小区统一封阳台图纸。业主多方咨询得到城管部门明确回复封阳台不违法，但物业却仍采取拖延战术，阻挠业主封阳台，最后在多名业主的坚持下（业主自发签名统计，从形式上遵从业主大会的决议原则，并得到居委、房办指导），才得以进行阳台封窗。

对于封阳台的价格，业主普遍的花费是六千到一万，而绕着弯儿流转到业主手里的报价方案需要三四万，物业极力阻止封窗是不是这个原因就不得而知了，这件事很大程度上激化了物业和业主间的矛盾。

最让业户无法接受的是，交房当天物业在收取全年物业费时提供的业户手册上写明上门收集垃圾，并指着两个干湿垃圾桶对业主说，物业会每天上门收取垃圾。

但物业在交房不到一个月的时间里单方面通知业主垃圾上门收取取消了，并在地下室增设了两个独立垃圾房（买房时不利因素垃圾站只写了一处，并无提示有其他两处）。

当被问及此事时，物业公司颇有文学造诣地说：“上门收垃圾的‘门’不是业主的楼道门，而是垃圾桶的‘门’”。这不是把业主当傻子吗？业主并不买账物业这等缺乏基本尊重的说辞和做法，矛盾进一步升级。

尚公馆最著名的垃圾门事件，直接拉开了业主维权大幕。

物业多次没有诚信的做法激起了更多业主主人翁意识的觉醒。于是在2022年2月12日5位热心业主代表与开发商、物业、房办、街道居委一同会谈，对于明显质价不符，收费前后不一的服务标准提出质疑，并去相关部门调阅资料，全面了解前期物业合同相关条款内容，指出了问题，并要求物业整改，但是沟通后物业并没有觉得他们有问题，反而态度强硬，激化了矛盾，认清了物业毫无契约精神的作风，维权群逐步变成小区全体业主群，大家积极沟通相关信息，聚拢了一批热心志愿者。

觉醒了

后面一切都是顺理成章的事

2022年4到6月的封城结束后，看似表面的风平浪静被当成了业主的妥协，物业没有实质性的改善，只有更多问题的爆出。

6月中旬，由于电梯频繁故障，业主忍无可忍开始正式行动，集体众筹聘请法律顾问服务，指导大家合理合法的开展业委会成立工作，法律顾问帮助业主们制定了详细的时间计划，并在第一时间指导业主们提交了业主大会申请。法律顾问在整个流程中起到了很大的作用，无论是行政流程还是法律法规，时间节点以及和政府相关部门交涉都有理有据，跟进及时。

同时，热心业主们注意到了楼组长的重要性，尽早地对不合适的楼组长人选进行了人员更替，基本实现了志愿者的全覆盖，志愿者队伍五十余户，各行各业的专业人员为尚公馆出谋划策保驾护航，此户数接近业主总数的20%。

万事俱备，在2022年6月中旬，开始发力。

以下为尚公馆业主行动的时间线：

2022年1月底交房

6月中旬

开始正式行动。提交了业主大会申请，确定由20%的业主提请成立业委会，镇房办开始筹备组流程；

9月

发布公告，筹备组候选人推荐；

9月27日

筹备组成员推荐结果出炉，公示；

10月

筹备组推荐名单出炉，结果出来后，房办表示因城管要审核是否有违章行为，一直拖延筹备组候选人资格审核，导致不能公示；

11月

部分业主到相关部门进行催促，要求行政流程尽快完成。

2023年

1月3日

筹备组候选人资格审核通过，正式成立；

2月23日

首次业主大会公告，就四个议题投票，房办商议讨论的三项文件《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》，推荐业委会成员候选人，公示后，召开业主大会；

3月28日

唱票，通过三项文件，业委会成员正式当选；

4月4日

业委会召开第一次会议，准备备案等手续。通过备案后，着手准备启动换物业的相关工作；

4月13日

备案完成；

4月22日

公示公开招标选聘物业服务企业方案；

5月23日

唱票，公示结果；

5月30日

发布公开选聘物业服务企业方案招标文件；

6月29日

开评标会议；

7月3日

公示中标结果；

8月1日

中标公司绿城进场。

业主们一路高歌猛进，仅用14个月就完成了从组建业委会到新物业进场的全流程。如果没有22年的上海封城，这个任务还能再早三个月完成！

效率背后的故事

如果早期物业端正好态度，不糊弄业主，不把业主当软柿子捏，徐主任坦言“没有谁吃饱了没事干，要搞业委会把物业换掉的，大家都太忙了，没有压迫就不会有反抗。”但是没有如果，前期物业欺人太甚，那业主也只好拿起维权的武器。

效率的背后，是诸多因素的总和。

业委会是从维权志愿者转化来的，都是一同维权的“革命”友谊。新聘请的物业，业委会选用酬金制，对这种新式管理办法，业委会成员每次开会都在讨论交流、总结经验，真的是一直都在学习的路上。

徐主任说：“业委会团结是最重要的，不会因为自己是业委会主任就要话语权比委员大，最反对“一言堂”，我们没有哪个人是说了算的，民主公平，有想法就说、有疑问就钻研。总有人会跟你有意见向左的时候，那我们就很公平，民主投票，少数服从多数。我看到好多小区主任是挺强势的，这很可能会干不下去，内部分裂是最可怕，大家劲往一处使，心往一处想就很容易取得成功！”

除了业主们自身的努力，积极与政府部门沟通也非常重要，由于和居委会和房办频繁对接协调，使得政府充分了解了居民们的诉求，对尚公馆的换物业行动十分关注。近年来政府工作越来越规范和及时，党和政府也十分关心人民群众的生活，真是遇到了好年景。

当问及居委会时，徐主任回答道“我们业委会很重要的工作是配合居委会把社区搞好，业委会和居委会要经常沟通，高度统一，大家都希望社区居民平安幸福，我们很支持党建引领工作，五个业委会成员里有两个是党员，和谐才能共赢。”

业主们团结，律师协助，业委会团队齐心协力，居委房办关注指导——天时地利人和！

尚公馆创造了换物业的奇迹速度，一手好牌最终打出了同花顺。换了新物业后还有很多问题需要面对和解决，目标是让业主们切实体验良好的物业服务、改善小区的生活环境，我们期待着尚公馆他们能否在党建引领下真正实践好全过程人民民主！

齐心协力共团结，排除万难立业委，沪上最速换物业，喜迎绿城待新颜！

古北尚公馆基本信息：位于上海闵行金虹桥,竣工时间2021年,小区地址是虹中路158弄套,占地面积17220平方米，物业费：7.8元/平方单价，车位比1：1.6，绿化率35% 容积率 2.37，业委会5人。

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