宝安的四大神盘

Rose 2024-12-11 09:05:50 理财资讯 0

2019年10月13号，位于宝安灵芝的中粮大悦城开盘，项目推出327套住宅，115-224㎡的户型，均价8.9万/㎡，开盘折后8.6万/㎡，毛坯交房。

这是深圳楼市在上一轮启动前开盘的新房，看房的时候销售告诉我因为限价才开这么低的。当时我就信了，还好回家看了一篇知名大V的文章，发现当时南边的宝中和北边的宝中二手房才8万多/㎡，南山到处都是8万多/㎡的次新房。

115㎡的三房，平均总价1000万左右，到现在刚好两年时间，每年持有成本5%，目前成本最少1100万。我非常有信心这里的二手三房1100万卖不掉，原价1000万都很难成交，现在1000万三房市区有太多选择，完全没必要选择出门就堵车，周围乱七八糟的灵芝片区。

下面的卫星地图可以看出来周围有多乱，在这个小小的片区里，过去两年陆续有招商臻府和万科大都会开盘，最近第四个盘玖玖颂阁也要开了，这是四个盘里面最有自知之明的一个盘，还没有开盘就启动了全城中介转介。

片区四个盘都是旧改的楼盘，均价都是约8.8/㎡，花园占地面积都很小，前三个盘使用面积都只有70%左右，万科大都会和玖玖颂阁在8.8万上面加了约5000元/㎡装修费，招商臻府8.8万/㎡送装修，大悦城的天玺一号毛坯交房。

以上是他们的相同点和不同之处，他们还有一个最大的共同点，不管是两年前的大悦城天玺一号还是即将开盘的玖玖颂阁买过来都会被套，最狠的肯定是万科大都会，不会有任何以外。

2020年8月25号招商臻府开盘，608套住宅，118-156㎡户型，其中118㎡做到了标准的四房，开盘当天享受98折，均价1000万左右买带装修的四房。当时销售并不理想，还启动了中介转介，在经历去年底的楼市疯狂以后，还一度传出有茶。

虽然到目前为止，片区的四个新盘最好的还是招商臻府118㎡的。但是1000万左右加上一年多的成本，在这个位置也免不了站岗的命运。上图是招商臻府看出去的城市面貌，小区自身也比较小，周伟还被老旧小区包围，居住体验感不好，这些问题都会很直观的在二手房市场体现出来。

7月底万科大都会一期开盘，92-144㎡三房户型，均价9.34万/㎡，带装修。7月29号线上选房，687批认筹的客户选397套住宅，网传当天成交320多套，这是到目前为止片区开盘成交最火爆的新房。

万科大都会三房平均每套1150万，70%左右的套内面积，在这个位置，这么高的价格，这么高的密度，没有小区，不仅是片区四个新盘里面性价比最差的，还是今年新房里面深圳的梧桐山，完全不理解开盘320多批抢着上山的人。

买上千万房产的人不了解一下深圳市场的吗？

买上千万房产不到附近转一转的吗？

8月份万科大都会二期开盘，224套住宅，均价还是9.34万/㎡，最后销售成绩都没有公布，四个月过去了，官网显示只有少量的房源售出。

第四个新盘玖玖颂阁它来了，379套住宅，均价约9.2万/㎡，带装修，83-133㎡的户型，其中83-90㎡可以做到标准的三房，使用率是片区四个新房里面最高的，小面积为主，这是他的优势。不过小面积大部分户型采光通风不好，小区密度很大，小区位置是四个新盘里面最差的。

这个位置，这样的小区，9.2万/㎡的价格，开发商也非常清楚，还没有开盘就启动了全城转介，这个价在现在的市场上，实在是太高了，多在楼盘附近走一走就没有信心了，现在去买只能说比万科大都会业主好一点。

天玺一号、招商臻府、万科大都会和玖玖颂阁，宝安站岗的四大神盘，如果一定要给他们排一下队，那就是万科大都会→玖玖颂阁→天玺一号→招商臻府。

这个片区8.8万/㎡的新房参考价实在是太高了，可能是两年前限价没有那么严格的情况下，天玺一号争取到的价格，为四个套人神盘做了铺垫。

这个片区新房不仅套了购房者，连开发商也一起套，大都会还有几百套没有卖掉，玖玖颂阁还没开始卖。

购房者一定要注意，特别是新房，不懂就多看房，提高自己的基本认知和楼市认知。一不小心买到了梧桐山顶，辛辛苦苦挣的血汗钱糟蹋了是小事，关键买贵了没面子。